三七五租約地租收取方式:實物與現金的換算方式

「我爸留下來的三七五租約,每年到底要收多少錢?」

「我繼承了一塊位於新北市板橋區的農地,地政事務所說上面有三七五租約,租金要怎麼收?」

「佃農一直用稻穀來繳租,我根本不知道要換算成多少現金,他說收幾包米就對了,這樣對嗎?」

「聽說三七五租約的地租不能亂定,有規定上限,但現在都在種什麼我都搞不清楚,換算基準是什麼?」

這三個問題,是我們寶璣建設在板橋總部接到最多的三七五租約諮詢類型。地主通常是第二代、第三代繼承人,對農地幾乎沒有實務概念,卻必須面對一個從日據時代延續下來的租約制度。接下來這篇文章,我們用 10 年實戰經驗,把三七五租約的地租收取方式——實物折現的換算邏輯,完整說給你聽。

三七五租約地租的法定上限是什麼?先搞懂這一條

很多地主以為地租可以自己跟佃農商量,其實不然。《耕地三七五減租條例》第 2 條明文規定:「耕地地租不得超過主要農作物正產品全年收穫總量的 37.5%。」

白話翻譯:不管你的土地在板橋埔墘、新莊塭仔圳、還是桃園龜山,地租的天花板就是「全年主要農作物收穫量的 37.5%」。不是地主想收多少就收多少,也不是佃農說給多少算多少——法律有硬上限。

換句話說,三七五這個名字本身就是地租上限:三成七點五。超過這個比例收取地租,地主可能面臨法律爭議,佃農可以主張退還溢收部分。

主要農作物怎麼認定?

實務上,「主要農作物」是指該筆耕地慣常種植、面積最大、產量最重要的作物。以新北市板橋區、三重區現存的少數農地來說,過去多為水稻;三芝、石門、淡水一帶則常見茶葉、蔬菜;桃園觀音、新屋農地常見水稻或花生。認定標準以「訂約時或最近期換約時」的種植慣例為準,不是地主可以隨意變更的。

實物繳租與現金繳租,哪個才算合法?

根據《耕地三七五減租條例》第 2 條第 2 項,地租可以約定以實物繳納,也可以折算現金。兩種方式都合法,關鍵在於——折算標準必須依照政府公告的價格,不能由地主或佃農自行喊價。這就是實務上最容易產生糾紛的地方。

實物地租 vs. 現金地租:換算方式完整拆解

Step 1：先確認「全年正產品收穫總量」

換算的起點是:這塊地一年能生產多少主要農作物?這個數字來自租約訂立當時雙方議定的「公定收穫量」,或是農業主管機關公告的標準收穫量。實務上,台灣農村早期訂約時,每公頃水田的公定收穫量大約在 1,800 至 2,200 公斤之間(因地區土質差異)。

以新北市三重區、蘆洲區早期水田為例,公定收穫量多落在 每公頃約 2,000 公斤稻穀。那麼 37.5% 的地租上限就是每公頃 750 公斤稻穀。

Step 2：實物地租折現金——換算基準用「政府公告糙米價格」

《耕地三七五減租條例》第 2 條第 3 項規定,地租以實物折算現金時,應依「當地農業主管機關公告之當期糙米價格」換算。

白話翻譯:不是看超市的白米價,不是看有機米的市場價,而是用縣市政府農業局每期公告的「糙米收購參考價格」作為折算基準。地主不能用比這個更高的價格要求佃農多付現金。

以近年新北市農業局公告的糙米參考價格來看,大約落在 每公斤 25 至 32 元之間(隨年度調整)。若以每公頃公定收穫量 2,000 公斤計算,地租上限為 750 公斤稻穀,換算現金約為：

• 750 公斤 × 25 元 = 18,750 元/公頃/年(低價年份)
• 750 公斤 × 32 元 = 24,000 元/公頃/年(高價年份)

根據本公司 10 年實戰經驗,新北板橋周邊現存三七五農地的年租金換算後,每筆地每年往往只有 1.5 萬至 3 萬元左右。換言之,對地主的實際收益而言幾乎微乎其微,這也是為什麼大多數地主更在意的不是租金收多少,而是「能不能終止租約、恢復自用或出售」。

Step 3：收幾包稻穀才算數?換算單位要注意

很多老一輩佃農習慣用「包」或「石」來計算,這是日據時代延續下來的計量單位。實務換算如下:

所以當老佃農說「我每年給你 12 包」,你要先換算他的包是 60 公斤還是其他規格,再對照你的土地公定收穫量,才能判斷是否符合 37.5% 的法定比例。寶璣建設在板橋深耕超過 10 年,協助過不少地主發現長期收取的實物地租其實低於法定上限,或是換算方式錯誤,導致地主自行吃虧多年。

地租換算的 4 大常見爭議與實務處理

爭議一:佃農改種其他作物,地租怎麼算?

原本種水稻,後來佃農改種蔬菜或花卉,地主可以重新要求依新作物計算地租嗎?答案是:需要雙方重新協議,且主管機關要認定新作物的標準收穫量。實務上這類情況常發生在桃園觀音、台南官田一帶的農地,爭議不少。若無法協議,地主可向鄉鎮市公所的調解委員會申請調處。

爭議二:租約沒有載明折現公式,佃農用市場米價折算對嗎?

不對。即使租約沒有明確寫折現方式,依法仍應以農業主管機關公告價格為準,佃農不能自行用市場零售米價(通常更高)折算——這樣換算出來的現金金額反而對地主不利。地主應每年主動向農業局查詢公告價格,作為收取憑據。

爭議三:地主可以要求佃農全額改繳現金嗎?

可以,但必須雙方合意修改租約。單方面由地主要求改變繳租形式,佃農可以拒絕。若雙方同意以現金繳納,建議書面簽署補充協議,並向地政事務所申請登記變更,避免日後爭議。

爭議四:佃農說「今年歉收」,可以減租嗎?

《耕地三七五減租條例》第 16 條規定,耕地因天然災害或不可抗力致收穫量減少三成以上時,佃農可申請減租。白話翻譯:颱風、水災、旱災造成歉收,佃農有法定申請減租的權利,不是佃農在耍賴——地主要先查清楚當年農業局有沒有公告災害減收認定,再決定是否接受。

三七五租約地租操作步驟:地主這樣做才安全

1. 查清租約內容:向地政事務所申請土地謄本與租約資料,確認租約是否仍有效、主要農作物記載為何、公定收穫量是多少。
2. 每年查詢農業局公告糙米價格:新北市農業局每期會公告糙米參考收購價,地主應於每年收租前主動查詢,以官方公告為準進行換算。
3. 書面通知佃農:每年出具書面地租通知書,載明當年公告糙米單價、換算金額或實物數量,雙方簽收留存。
4. 保留收租憑證:無論實物或現金,每次收取後務必開立收據,實物另附過磅或交貨單,避免日後「有沒有繳租」的爭議。
5. 評估終止租約的可能性:若有收回自用、出售或都更需求,建議諮詢專業機構評估是否符合《耕地三七五減租條例》第 17 條至第 20 條的終止條件,提前規劃。

實務案例|板橋農地地主搞清楚換算方式,3 年少損失 9 萬元

王先生是板橋在地人,繼承父親位於板橋區後埔段的一筆農地,面積約 0.3 公頃,上面有一份從民國 53 年延續至今的三七五租約。老佃農每年送來「6 包稻穀」,王先生家人也沒細究,就這樣收了將近 20 年。

民國 112 年,王先生因為想了解土地能否出售,找到寶璣建設總部(位於板橋區南雅南路二段 144 巷 73 號)進行初次免費諮詢。我們協助他調出地政事務所的租約記錄,發現幾個問題:

• 租約載明公定收穫量為每公頃 1,800 公斤,0.3 公頃即 540 公斤。
• 37.5% 的地租上限為 202.5 公斤稻穀。
• 但王先生每年實收 6 包 × 60 公斤 = 360 公斤,超出法定上限約 157.5 公斤。

乍看之下地主「多收」了,但問題是:超出法定上限的部分,佃農可以主張退還。這反而讓王先生面臨法律風險。我們立即建議他:一方面與佃農重新協議,將實物地租調回合法範圍(約 3 包半至 4 包);另一方面以書面補充協議更正租約記載,送地政事務所備查。

更重要的是,我們同時協助王先生評估終止租約的條件。由於王先生的兒子有意返鄉自耕,符合《耕地三七五減租條例》第 17 條「地主收回自耕」的規定。我們在 5 個工作天內提供書面分析報告,說明終止流程、補償金額試算(依當年公告土地現值計算),協助王先生啟動協議終止程序。最終在律師與地政士全程把關下,租約於民國 113 年順利終止,土地恢復自由處分,後續以每坪約 85 萬元順利簽約出售,遠優於帶租約時的評估價格每坪約 62 萬元。

換算過來,終止租約這個動作,讓王先生這筆 0.3 公頃(約 90 坪)的土地,增值幅度超過 2,000 萬元。而這一切的起點,只是搞清楚「地租到底該怎麼算」。

常見問題 FAQ

Q1：三七五租約的地租一定要收稻穀嗎?可以收菜或收錢嗎?

不一定要收稻穀。地租的計算基準是「主要農作物正產品」,若種蔬菜就以蔬菜為基準;若雙方同意折現,依農業主管機關公告價格換算成現金即可。白話說:形式彈性,但換算標準不能自己喊。

Q2：我繼承的租約上面寫「實物繳納」,但佃農說要改成現金,我可以拒絕嗎?

可以拒絕。改變繳租方式屬於租約條件變更,需雙方同意才能生效。但實務建議:若對方提出合理折現方案,配合官方公告價格換算,通常對地主較方便管理,不一定要堅持實物。

Q3：佃農今年一直沒繳租,我能直接終止租約嗎?

欠繳地租是重要的終止事由。《耕地三七五減租條例》第 17 條第 1 項第 1 款規定,佃農積欠地租達兩年總額時,地主可終止租約。白話講:一次欠兩年,才到終止門檻;短期拖欠要先發書面催告,留下証據。

Q4：三七五租約的地租上限能不能提高?比如雙方都同意收 50%?

不行。37.5% 是法定強制上限,不因雙方合意而提高。即使租約寫了更高比例,超過部分也因違反強制規定而無效。這是保護佃農的立法本意,地主不能用契約自由繞過。

Q5：我的土地在新莊副都心附近,早期有三七五租約但佃農已過世多年,租約還算數嗎?

佃農死亡後,租約原則上由其繼承人承受,除非繼承人無意繼續耕作或放棄租約。實務上,新莊副都心一帶確實有早期農地遺留此類問題,建議立即查地籍、追租約登記,及早確認佃農繼承人身分,才能規劃後續處置。

Q6：糙米公告價格每年不同,地主每年地租收的金額也不一樣嗎?

若以「折現」方式收租,是的——每年依公告價格重新計算。若以實物繳納,則數量固定(依公定收穫量的 37.5%),不隨市價浮動。多數地主為求管理方便,建議選擇實物折現並每年書面確認換算金額,留存記錄。

結論:搞懂地租換算,才能談下一步

三七五租約地租的換算,表面上是一個數學題:公定收穫量 × 37.5% × 公告糙米單價。但實務上,藏在這個公式背後的是:租約是否仍有效?主要農作物認定對不對?收租記錄有沒有留存?佃農繼承人是誰?

我們在新北板橋深耕 10 年,看過太多地主因為「反正每年收幾包米就算了」的心態,錯失終止租約、恢復土地自由使用的最佳時機。無論你的農地在板橋後埔、三重重新、淡水北新、桃園大園,還是台中大雅、高雄路竹,三七五租約的問題邏輯是一樣的:先搞清楚地租怎麼算,再評估終止的條件與時機,最後才能讓土地發揮真正的市場價值。

寶璣建設提供初次諮詢完全免費服務,並承諾在 5 個工作天內提供書面報價與評估報告。全程由律師與地政士把關,從租約審查到終止協議,一站式處理。歡迎直接來電或親洽板橋總部:新北市板橋區南雅南路