你手上那份容積移轉申請書,填對了嗎?
「我有一塊板橋南雅南路二段的道路用地,聽說可以做容積移轉,但那份申請書密密麻麻的,每個欄位我根本不知道在填什麼。」
「我在新莊副都心附近有持分的公共設施保留地,鄰居說可以移轉容積出去換錢,但程序要多久?申請書要準備哪些附件?」
「台中七期的建商來談容積收購,說要我先備齊申請書,但我連『送出基地』跟『接受基地』差在哪都搞不清楚,怎麼填?」
以上這三個問題,是寶璣建設在板橋總部接到的高頻諮詢。我們深耕板橋 10 年以上,光是協助地主完成容積移轉申請書的案件,就超過上百件。今天這篇文章,就是要把那份「看起來像公文、讀起來像天書」的容積移轉申請書,每個欄位的意義、填法、以及最容易踩雷的細節,全部攤在陽光下給你看。
容積移轉是什麼?先把基礎弄清楚
容積移轉的核心邏輯
《都市計畫法》第 83 條之 1 授權各縣市訂定容積移轉辦法。白話翻譯就是：政府把你的土地劃成公園、道路、學校用地,沒錢徵收,就給你一張「容積憑證」,讓你把這塊地多蓋的樓地板面積「移」到別人的建地上去,建商買這張憑證,換你現金。
實務上,容積移轉分成兩個角色:
- 送出基地(你的土地):公共設施保留地、道路用地、古蹟保存區等法定類型,是「輸出容積」的那一方
- 接受基地(建商的土地):位於同一都市計畫區內的可建地,是「接收容積」的那一方
哪些土地有資格當送出基地?
根據《都市計畫容積移轉實施辦法》第 3 條,合法的送出基地類型包含:
- 都市計畫表明應予保存的古蹟、歷史建築所在土地
- 都市計畫劃設為公共設施保留地且尚未被徵收
- 私有都市計畫農業區、保護區內符合條件的土地
白話講就是:你那塊被劃成道路、公園、學校的私有地,政府還沒付錢給你買走的,八九不離十都有資格送出容積。板橋是寶璣總部所在,我們最常碰到的就是板橋舊市區、埔墘、江翠一帶那些被劃成計畫道路但閒置多年的細長地。
新北市容積移轉行情參考
| 地區 | 接受基地行情(萬/坪) | 容積移轉比率上限 | 審核時程(估算) |
|---|---|---|---|
| 板橋新板特區周邊 | 80–145 萬/坪 | 30%（法定上限） | 6–12 個月 |
| 新莊副都心 | 55–90 萬/坪 | 30%（法定上限） | 6–12 個月 |
| 三重重陽重劃區 | 50–80 萬/坪 | 30%（法定上限） | 8–14 個月 |
| 台中七期 | 100–180 萬/坪 | 依台中市辦法 | 8–18 個月 |
| 高雄三民區 | 30–55 萬/坪 | 依高雄市辦法 | 6–10 個月 |
以上行情為 2024 年市場參考區間,實際依都市計畫分區、容積率、接受基地剩餘容積空間而定。
容積移轉申請書逐欄解析
第一區塊:送出基地基本資料
這是整份申請書的靈魂欄位。填錯這區,後面全部白費。
- 土地坐落(縣市/鄉鎮市區/段/小段/地號):必須與地政事務所謄本完全一致,就算謄本上有「之幾」的分號地號也要完整寫上。板橋在新北市板橋區,不少老地主習慣寫「台北縣」,這是第一個雷。
- 土地面積:填地籍謄本上的「登記面積」,單位為平方公尺。不要自己換算坪數填上去,公務員不接受。
- 使用分區/使用地類別:填都市計畫圖上標示的分區,例如「計畫道路」「公園用地」「學校用地」。如果你的土地是「道路」但都市計畫圖上標的是「市區道路」,要核對清楚,兩者法律依據不同。
- 土地所有權人姓名、統一編號、地址:這裡要填謄本上登記的所有權人全名,若是公同共有(如祭祀公業、繼承未辦分割),必須列出全體共有人或管理人,少一個都可能被退件。
- 持分比例:填分數,例如 1/3,不可以填成 33.33%。
第二區塊:接受基地基本資料
接受基地通常是建商那邊的地,但申請書是地主(送出基地方)或建商(接受基地方)共同送件的。這個區塊由建商填,但地主要看懂,因為接受基地的容積餘裕直接決定你能賣多少錢。
- 接受基地地號、使用分區:必須位於同一縣市的同一都市計畫區內(新北市容積移轉辦法規定同一都市計畫區),跨計畫區的移轉不被允許。
- 基準容積率、已使用容積、剩餘可接收容積:這三個數字是計算你的容積值多少錢的關鍵。剩餘可接收容積越多,你的送出容積越有市場。
- 接受容積樓地板面積(㎡):這是本次移轉的核心數字——建商到底要從你這裡「買」多少樓地板面積。這個數字要與雙方合約完全對應。
第三區塊:移轉容積計算說明
《都市計畫容積移轉實施辦法》第 8 條明定計算公式。白話就是：你的送出容積 = 送出基地面積 × 接受基地所在地區的容積率 × 公告土地現值比值。這個計算牽涉三組數字,任何一個填錯,核定的容積量就會差一大截。
實務上我們建議地主不要自己填這個欄位,讓地政士用官方計算表格核算後填入,避免人工計算誤差。
第四區塊:申請人聲明事項
這個區塊看似制式,但有三個暗雷:
- 「送出基地未設定他項權利」聲明:如果你的土地有抵押、地上權等他項權利登記,必須先辦理塗銷或取得他項權利人同意書,否則申請書聲明不實,案件直接駁回。
- 「非違章建築」聲明:送出基地上若有未辦保存登記建物(俗稱未保存建物、鐵皮屋),要先處理,否則現場勘查時會被退件。
- 「同意提供公眾使用」聲明:這一條地主常常跳過,但它代表你同意送出基地在移轉完成後無償提供公眾使用,等於你放棄這塊地的實質使用權。務必在簽名前理解其意義。
第五區塊:附件清單核對
申請書最後一頁通常是附件勾選清單。根據新北市容積移轉實施辦法,標準附件包含:
- 送出基地土地登記第二類謄本(3 個月內)
- 送出基地地籍圖謄本
- 都市計畫土地使用分區證明
- 接受基地建築執照影本或建照申請書
- 雙方不動產買賣或容積移轉契約書
- 全體土地共有人同意書(公同共有時必備)
- 他項權利人同意書(有設定他項權利時必備)
- 身分證正反面影本
申請流程操作步驟
- 確認送出基地資格:調閱都市計畫分區證明,確認是否屬法定送出類型,預估可移轉容積量。
- 尋找接受基地配對:與建商或仲介洽談,確認接受基地剩餘容積足夠接收,並確認雙方位於同一都市計畫區。
- 簽訂容積移轉契約:白紙黑字約定移轉容積量、價金、付款時程、風險負擔。建議由律師審閱。
- 準備申請書與附件:逐欄填寫申請書,地政士交叉比對附件清單,確認無缺件。
- 向主管機關送件:新北市送新北市政府都市發展局,台中市送台中市政府都市發展局,依地方自治各不同。
- 補件與現場勘查:主管機關派員現場確認送出基地現況,確認無違建、無佔用。
- 核定容積移轉許可:取得許可函後,憑此辦理接受基地的建照容積計算。
- 價金交割:依契約約定,通常在核定許可後 7–30 天內完成尾款交割。
實務案例|板橋道路用地容積移轉,林先生從「不知道能賣」到 820 萬入袋
林先生繼承了位於板橋區文化路二段附近的一筆計畫道路用地,面積約 42 平方公尺(約 12.7 坪),三兄弟共有,持分各 1/3。這塊地從他父親那個年代就被劃成道路,三十年來政府一直說要徵收,卻始終沒動靜,土地稅倒是一年一年在繳。
林先生原本找了附近仲介評估,仲介直接說:「道路用地沒有市場,最多當廢地賣,一坪 25 萬。」三兄弟估算下來整筆不過 320 萬左右,還要三兄弟分,扣完稅也沒剩多少,心裡覺得虧,但也不知道還有什麼出路。
後來透過朋友介紹,林先生來到寶璣建設板橋總部諮詢。我們調閱都市計畫分區證明,確認這筆土地屬於「計畫道路」,符合容積移轉送出基地資格。再比對周邊接受基地需求,三重重陽重劃區一處建案的建商正在找容積來源,雙方地點雖不在同一小區,但位於同一都市計畫區範圍內,條件符合。
寶璣協助林家三兄弟備齊全套申請書與附件,包含公同共有土地的全體共有人同意書(這個細節是退件最常見的原因之一)、都市計畫分區證明、地籍謄本,並由我們合作律師審閱容積移轉契約,確認核定不通過時的退款條款。
從送件到取得新北市政府都市發展局核定許可,共花了約 9 個月。最終林家三兄弟以整筆 820 萬元完成價金交割,換算每坪約 64.5 萬,比仲介當初說的「廢地價」整整多了 157%。扣除規費、代辦費與稅務後,三兄弟每人實拿超過 250 萬,比當初的最悲觀預期多出將近兩倍。
常見問題 FAQ
Q1:我的土地面積只有 10 坪,這麼小的道路用地值得做容積移轉嗎?
值得。容積移轉沒有面積下限規定,10 坪的計畫道路用地依板橋新板特區周邊行情換算,可移轉容積市值約 80–145 萬元區間。面積小、單筆金額有限,但結合程序辦下來,遠比以廢地價賣掉划算,關鍵在找到有需求的接受基地配對。
Q2:申請書送出後,主管機關大概多久會給答覆?
書面審查約 30 個工作天,若需補件則另加 14 天補件期。現場勘查與最終核定加總,新北市整體約需 6–12 個月。台中市、高雄市依各地政府效能略有差異,最快 6 個月、最慢曾見到 18 個月以上的案例。建議在簽容積移轉契約時就把時程風險條款寫清楚。
Q3:土地是公同共有,有一個繼承人住在大陸,同意書怎麼辦?
這是兩岸繼承實務最頭痛的環節。公同共有全體同意是申請的必要條件,大陸居民的同意書需經海基會或授權公證程序認證,文件回台後還需換文驗證。寶璣有協助兩岸繼承案件的實戰經驗,這個流程我們可以全程代辦,通常需要額外 3–6 個月。
Q4:接受基地要在同一縣市嗎?我的地在板橋,可以移到台北市的建案嗎?
不可以。依《都市計畫容積移轉實施辦法》第 5 條,送出基地與接受基地須位於同一縣市且同一都市計畫區內。板橋屬新北市,台北市屬另一縣市,跨縣市移轉在現行法規下不被允許。實務上,新北市內部跨區(如板橋送出、三重接受)需確認是否同一都市計畫區,這要查都市計畫圖才能確認。
Q5:容積移轉申請書可以自己填嗎?需要找代辦嗎?
技術上可以自己填,但實務上退件率非常高。光是計算移轉容積量的公式就涉及公告土地現值、容積率換算、持分比例三層計算,任何一個數字抄錯都會被退件。加上全體共有人同意書格式、謄本時效、都市計畫分區證明申請等繁瑣程序,我們建議委由有容積移轉實戰經驗的地政士代辦。
Q6:容積移轉完成後,我的土地所有權還在我名下嗎?
容積移轉本身不移轉土地所有權,移轉的是「使用強度(容積)」。你的道路用地還是登記在你名下,只是你已聲明同意提供公眾使用。土地所有權的最終處置,通常另以協議價購或徵收處理;若政府長期不徵收,你仍可再度進行容積移轉(前提是仍有剩餘容積可移轉)。
結論:申請書只是起點,整套策略才是決勝點
容積移轉申請書的每個欄位都不是隨便填的,它背後對應的是都市計畫圖、地籍謄本、容積計算公式、接受基地條件、以及最終你能拿到多少錢。板橋是寶璣建設總部所在,我們最常看到的悲劇不是申請書填錯字被退件,而是地主根本不知道自己的道路用地有容積移轉的空間,就以廢地價出清,讓後來的買家轉手換了兩倍、三倍的價差。