「我要把容積賣出去,仲介到底抽多少?」「代辦費用為什麼沒人說清楚?」「板橋這邊的容積市場,我要怎麼切入?」
這三句話,是我們寶璣建設每個月在板橋總部接到最多的諮詢電話開場白。容積移轉在台灣做了將近二十年,但費用結構從來沒有人願意攤開來說——仲介費算幾趴?代辦費算案件還是算坪數?送出基地的地主和接收容積的建商,各自要付什麼?
我們在新北板橋深耕 10 年,看過太多案例:地主拿到的錢比預期少了 15-20%,卻不知道錢跑去哪裡。這篇文章就是要把整個容積移轉的費用結構，從頭到尾、數字對數字地說清楚。
容積移轉是什麼？先把基本功說明白
容積移轉的法源與白話翻譯
《都市計畫法》第 83 條之 1 及《都市計畫容積移轉實施辦法》是整個制度的核心法源。白話翻譯就是：你在台北市大安區或新北板橋新板特區有一塊土地，法規規定那塊地的建蔽率或容積率很低、甚至不能蓋房子（例如道路用地、公園用地、古蹟保存區），政府允許你把「本來可以蓋但不能蓋」的那部分容積額度，「搬」到同一縣市內的另一塊建地上去使用——換句話說，你把蓋樓的權利賣給別人。
《都市計畫容積移轉實施辦法》第 4 條規定可作為容積移轉送出基地的土地，包含：私有都市計畫公共設施保留地、古蹟保存區土地、捷運場站周邊土地（部分縣市適用）等。實務上最常見的就是道路用地、公園用地、綠地，這類土地政府要保留，又不馬上徵收，就讓地主透過容積移轉換回現金價值。
新北市容積市場行情大概在哪個區間？
板橋是寶璣總部所在，我們最常碰到的容積買賣案件集中在板橋新板特區、新莊副都心、三重重新路沿線、土城工業區周邊轉型區，以及淡水紅樹林站附近的開發地帶。
根據本公司 10 年實戰經驗，新北市容積移轉的「容積單價」（即每平方公尺樓地板面積的市場成交行情），大約落在以下區間：
| 接收基地區域 | 容積成交行情（萬/每增加 1m² 樓地板） | 備註 |
|---|---|---|
| 板橋新板特區核心 | 8 萬 – 14 萬 / m² | 建商整合需求強，溢價空間高 |
| 新莊副都心 | 6 萬 – 10 萬 / m² | 捷運加持，近年需求上升 |
| 三重重新路沿線 | 5 萬 – 8 萬 / m² | 都更整合案需求穩定 |
| 土城/中和交界 | 4 萬 – 7 萬 / m² | 個案差異大，需實地評估 |
| 淡水/八里沿海開發區 | 3 萬 – 5.5 萬 / m² | 開發案密度低，價格較保守 |
這些數字是送出基地地主「實際到手」的基礎參考，不是廣告喊價。還沒扣費用之前的毛行情。
費用結構全拆解：代辦費、仲介費、稅費，一次說清楚
一、代辦費用：委辦送件、書件製作費
容積移轉的申請程序繁瑣，需要送件給縣市政府都市發展局審查，過程涉及地籍謄本整理、容積計算書製作、公告送審、建管局會勘等。這個「跑流程」的服務，就是代辦費用的主體。
實務上，市場常見的代辦費用計算方式有兩種：
- 固定案件費制：每一件容積移轉申請，收取固定費用，通常落在 15 萬至 35 萬元之間，視案件複雜程度（共有人數量、送出基地是否需要分割測量、接收基地是否有其他限制）而定。
- 比例制：按成交總金額的 1.5% 至 3% 收取代辦費，金額大的案件通常比例稍低，小案件則較高。
寶璣的做法是在初次報價時就以書面列明代辦費用計算方式與總額上限，讓地主一眼看清楚，不讓費用變成最後簽約才告知的「驚喜」。
二、仲介費（居間報酬）：到底幾趴？誰付？
這是地主最想搞清楚的一塊。容積移轉的「買賣居間」費用，在台灣沒有像一般不動產買賣那樣受《不動產經紀業管理條例》明確規範上限（一般房仲上限買賣雙方各 2%，合計 4%），因此市場行情差異很大。
根據本公司 10 年實戰經驗，目前市場上容積移轉仲介費的主流結構如下：
| 付費方 | 常見費率區間 | 說明 |
|---|---|---|
| 送出基地地主（賣方） | 成交總價的 3% – 6% | 部分小型仲介收到 8%，需特別注意 |
| 接收基地建商（買方） | 成交總價的 1% – 3% | 建商議價能力強，費率通常較低 |
| 總仲介費上限（合理區間） | 成交總價的 5% – 8% | 超過 8% 須要求對方逐項說明 |
三、稅費：容積移轉的課稅邏輯
送出基地地主出售容積，在稅法上視同「出售土地」，依《土地稅法》課徵土地增值稅。白話說：你把容積賣給建商，等同於把土地的一部分「權利」移轉出去，政府要課增值稅，計算基礎依公告地價漲幅決定，長期持有者最高稅率可達 40%，持有未滿一定年限則按較高稅率課徵。
另外，《所得稅法》第 14 條第 1 項第 7 類亦規定，若出售容積的所得被認定為財產交易所得，需計入個人綜合所得稅申報。實務上，稅務機關通常以「公告現值」計算土地增值稅，因此若市場成交價遠高於公告地價，稅後實得金額與帳面收入會有落差，地主必須事先做稅務試算。
操作步驟：從評估到完成移轉，時程怎麼算？
- 第一步：土地資格確認（約 5 – 10 個工作天）
確認送出基地是否符合《都市計畫容積移轉實施辦法》第 4 條的資格要件，包含地目、使用分區、是否有抵押、是否有租約糾紛（如三七五租約問題）、共有人同意比例等。 - 第二步：可移出容積量計算（約 3 – 5 個工作天）
依接收基地所在區位的容積率計算可移入量，再對應送出基地面積換算可出售的容積額度。這個數字決定了你這筆容積的「總價天花板」。 - 第三步：市場詢價與買方媒合（1 – 6 個月不等）
板橋新板特區需求強，媒合時間較短，通常 1 – 2 個月可找到意向買方；偏郊地區如淡水、八里則可能需要 3 – 6 個月。 - 第四步：簽署買賣同意書與委辦授權書（約 5 個工作天）
包含地主與建商的合意文件、委任代辦的授權書，全程由地政士與律師把關。 - 第五步：向縣市政府都市發展局送件審查（約 30 – 90 個工作天）
新北市都市發展局實務上審查期約 45 – 60 個工作天，台北市信義計畫區或大安路沿線案件若接收基地資料完整，有時可壓縮至 30 個工作天內完成。 - 第六步：核准後辦理地籍登記與款項交割（約 10 – 15 個工作天）
核准函下來後，地政士辦理相關登記，款項依合約約定交割。
實務案例｜板橋道路用地地主，從不知道費用跑去哪裡，到透明拿回 820 萬
張先生是板橋區文化路二段附近一筆道路用地的地主，面積約 82 平方公尺，土地持有超過 30 年，公告地價偏低。三年前，張先生曾透過另一家業者洽談容積移轉，對方口頭報出「大概可以拿到 700 萬」，最後實際入帳金額卻只有 560 萬，對方給的說明是「市場行情調整、稅費增加、代辦成本上升」——三個理由加起來吃掉了 140 萬，佔總金額的 20%，但張先生當初簽的合約根本沒有逐項列明費用，完全沒有可以抗辯的依據。
後來張先生再次接觸寶璣建設，委託我們重新評估同一筆土地。我們在初次諮詢（完全免費）後，於 5 個工作天內提交書面報價，報價文件裡清楚列明：送出基地可移出容積量 158m²、以當時板橋新板特區周邊建商需求報價每 m² 約 6.2 萬元計算，容積總價約 979 萬；扣除代辦費 25 萬（固定制）、居間費 3.5%（約 34 萬）、土地增值稅試算約 100 萬，張先生稅後實際可得約 820 萬。
從委任到款項交割，整個流程歷時約 6 個月（含新北市都市發展局審查 52 個工作天）。張先生最後拿到的每一塊錢，來自哪個項目、扣了什麼費用，我們全程書面留底，沒有任何「市場調整」式的模糊說法。
常見問題 FAQ
容積移轉的代辦費和仲介費，是同一筆費用嗎？
不是。代辦費是指協助處理政府審查流程的服務費用（書件製作、送審、陪同會勘），仲介費是居間撮合買賣雙方的報酬。兩者性質不同，應分開計算。若對方給你一個「合計總費用」卻不分項說明，請務必要求逐項書面列明，否則無從查核。
我的道路用地很小，只有 30 平方公尺，還有辦法做容積移轉嗎？
面積小不代表不能做，但「可移出容積量」會相對少，吸引建商的誘因也較低，媒合時間可能拉長至 4 – 6 個月。實務上，30m² 以下的小筆土地，部分業者會拒接，但寶璣評估後若仍有市場空間，我們會如實告知而非隨意鼓勵你送件浪費時間與費用。
為什麼容積移轉「帳面行情」和「實際入帳」差那麼多？
主要差異來自三個地方：代辦費與仲介費（合計約 5 – 9%）、土地增值稅（視持有年限，有時高達成交總額的 10 – 15%）、以及地政規費與雜費（約 1 – 2 萬元）。加總起來，從毛行情到實際入帳，差距 15 – 25% 是正常的，地主一定要事先要求「稅後可得試算表」，才能做正確的財務規劃。
容積移轉和土地被政府徵收，哪個對地主比較有利？
兩者差異在「價格決定權」。政府徵收依公告地價補償，通常低於市場行情 30 – 50%；容積移轉的市場成交價由買賣雙方議定，通常明顯高於徵收補償。以板橋文化路一帶的道路用地為例，市場容積價每 m² 約 5 – 9 萬元，而徵收補償每 m² 可能僅 2 – 4 萬元，差距相當懸殊，地主應優先評估容積移轉路線。
共有土地（持分）可以單獨做容積移轉嗎？
依《都市計畫容積移轉實施辦法》規定，送出基地若屬共有土地，原則上需要全體共有人同意才能辦理完整的容積移轉。實務上，若共有人之間有糾紛或失聯，處理難度大幅上升，需搭配法院調解或拍賣整合等配套手段，不能光靠持分比例強行推進，這也是為什麼我們在初次評估時一定會先確認共有人結構。
台北市信義計畫區的容積，可以移轉到新北板橋來嗎？
不行。依《都市計畫容積移轉實施辦法》第 6 條，容積移轉原則上限於同一縣市內的都市計畫區範圍，台北市送出的容積不得移入新北市的接收基地，反之亦然。這是很多地主和建商都曾踩過的坑，跨縣市的容積整合不能靠移轉，要走其他都市計畫變更途徑。
容積移轉案子送審後，政府審查沒過怎麼辦？費用誰負責？
審查未通過的原因通常有三：送出基地資格不符、接收基地容積計算有誤、書件文件不完整。合格的代辦業者在送件前應完整做好前置資格審查，若因業者失誤導致退件，代辦費用應依合約約定部分退還或免收補件費。寶璣的合約明訂因書件疏失退件，補件費用由我方吸收，確保地主權益。
結論：費用透明，才是真正對地主負責
容積移轉不是複雜到搞不懂，而是過去太多人刻意讓它複雜。代辦費幾趴、仲介費幾趴、稅費怎麼算、時程多長——這些本來都是可以用書面清楚交代的事情。寶璣建設承諾：初次諮詢完全免費，不論你的土地在板橋新板特區、新莊副都心、三重重新路，還是台中七期、高雄三民的類似公共設施保留地，我們都會誠實告訴你能不能做、大概能拿多少、費用結構是什麼；若案件不適合，我們也會直接告訴你，不浪費彼此時間。5 個工作天內書面報價是我們對每一位諮詢地主的基本承諾，報價文件裡的每個數字，全程由律師與地政士把關，白紙黑字，查得到、對得出來。
我們在新北板橋深耕 10 年，看過太多地主因為費用不透明而少拿了 15 – 25% 的實際所得，這不應該發生在你身上。
「容積的價值不是帳面數字，