「我的三七五租約到期了,佃農說不走,我能怎麼辦?」
「我爸留下一筆板橋四川路的農地,上面有三七五租約,佃農已經種了四十幾年,現在我想收回來蓋房子,他說要補償才肯走——我該先找律師還是先去調解委員會?」
「新莊副都心附近有一筆農地租約快到期了,地主想辦理終止,但佃農說租約自動續約、我沒資格終止,這到底是誰說了算?」
「我繼承土地後才發現上面有三七五租約,土地公告現值一坪快 30 萬,但每年租金收不到 3 萬,鄉鎮調解委員會的程序要走多久?最後能成功終止嗎?」
這三個問題,是寶璣建設位於板橋南雅南路總部，過去 10 年來每個月都會接到的詢問。三七五租約的調解程序，表面上看起來像「坐下來談談」，實務上卻是一場攸關數百萬甚至數千萬土地價值的法律博弈。本文用真實操作視角，帶你搞懂鄉鎮調解委員會的程序、眉角與時程。
三七五租約是什麼?為什麼地主這麼難解約?
法條白話:租約不是你說終止就終止
《耕地三七五減租條例》第 19 條第 1 項規定，耕地租約期滿時，地主若無法定事由，不得拒絕續約。白話翻譯就是：租約期滿不等於租約終止，佃農只要還想種、你又沒有法定理由,租約就會自動延續,地主根本沒有任由自己說了算的空間。
同條例第 17 條則列出地主可以「終止租約」的法定事由，包括：佃農積欠租金、未親自耕作、將耕地轉租他人、或地主因自耕需要收回。這幾項條件，每一項都要舉證，而且不是你說有就算有，必須進入調解或訴訟程序才能認定。
更關鍵的是,《耕地三七五減租條例》第 26 條明定，耕地租佃爭議必須先經鄉鎮區調解委員會調解，調解不成立才能提付仲裁或起訴。這條路繞不過去——跳過調解直接告，法院會裁定不受理。
調解委員會在哪裡?板橋、新莊、土城都有設置
鄉鎮市區調解委員會依《鄉鎮市調解條例》設立,隸屬於各鄉鎮市區公所。以新北市來說,板橋區公所、新莊區公所、土城區公所、三重區公所、中和區公所都設有調解委員會,受理轄區內的耕地租佃爭議。農地位在哪個行政區,就向哪個公所申請調解。
實務上，板橋四川路、文化路周邊仍有少數農業用地保留三七五租約；新莊副都心重劃區外圍的農地也有零星案例；甚至桃園龜山、新北林口交界地帶，因為早年農地面積較大，三七五租約留存到現在的案例還不少。這些地主，全部都要走同一條調解程序。
鄉鎮調解委員會的實務流程:步驟拆解
Step 1 — 申請調解(提交書面,不是打電話)
地主必須填寫「調解申請書」，載明：雙方姓名地址、爭議標的（地號、面積）、申請調解的事由與具體請求。這份文件不能寫得模糊，因為調解委員會受理後，會依據申請書內容通知對造（佃農），若事由描述不清楚，可能被退件或讓佃農找到答辯漏洞。
根據本公司 10 年實戰經驗，申請書至少要附上：租約正本或影本、地籍謄本、土地登記謄本、以及終止事由的相關證明文件（例如積欠租金的存證信函、未親自耕作的現場照片等）。文件備齊與否,直接影響調解委員會是否願意積極介入。
Step 2 — 調解期日通知(通常 30 至 45 天)
調解委員會受理後，會排定調解期日並寄發通知給雙方。依《鄉鎮市調解條例》第 12 條，調解期日通知書應於期日 5 日前送達。實務上,從申請到首次調解開庭，通常需要 30 到 45 個工作天，部分案量較重的區公所（如板橋區、新莊區）可能拉長到 60 天。
地主這段期間要做的事是：蒐集補強證據，不是坐著等。
Step 3 — 調解程序進行(可能開 2 至 4 次)
調解委員會由 7 至 17 位調解委員組成，實際進行調解時通常由 3 位委員主持。雙方陳述立場後，委員會嘗試促成和解方案。三七五租約調解的難點在於：
- 佃農幾乎不會第一次就點頭——因為他知道你還要走訴訟這關,時間成本對地主更大。
- 補償金額談判往往是關鍵——依《耕地三七五減租條例》第 17 條,地主自耕收回須給予補償,金額計算方式影響雙方議價空間。
- 調解委員態度因地區而異——有些區公所的委員傾向保護弱勢佃農,有些則相對中立。板橋是寶璣總部所在,我們最常碰到的情況是：委員會傾向促成雙方協議一次性補償,讓佃農自願交還耕地。
一個三七五租約調解案，從首次開庭到調解成立或不成立，通常需要 2 到 4 次期日，時程約 3 到 6 個月。
Step 4 — 調解成立或調解不成立
若雙方達成協議，調解書由委員會製作，報請法院核定後與確定判決有同一效力（《鄉鎮市調解條例》第 27 條）。白話講就是：調解書核定之後，具有強制執行力，佃農若反悔不交地，地主可以直接聲請強制執行，不需要再打官司。
若調解不成立，委員會核發「調解不成立證明書」，地主才可以依法向農業主管機關申請仲裁，或向法院提起訴訟。
調解成功的關鍵變因:補償金額怎麼算?
法定補償 vs. 實務談判:差距可能超過 200 萬
《耕地三七五減租條例》第 17 條第 2 項規定，地主以自耕為由收回耕地，應給予佃農補償，補償金額為「該耕地申報地價三分之一」。
白話翻譯：假設一筆農地申報地價 600 萬，法定補償下限是 200 萬。但實務談判上，佃農通常會以「多年耕作投入、農作物損失、搬遷成本」等理由，要求補償金上看申報地價的 50% 至 80%，也就是 300 萬到 480 萬之間。
這個落差，就是調解程序最核心的談判戰場。地主若沒有充分準備，往往在委員會「各退一步」的氣氛下，被迫接受遠高於法定下限的補償條件。
六都三七五租約行情對照表
| 地區 | 農地公告地價（參考區間） | 法定補償下限（1/3） | 實務談判補償區間 | 調解成功率（參考） |
|---|---|---|---|---|
| 新北板橋、新莊 | 每坪 25–40 萬 | 每坪 8.3–13.3 萬 | 每坪 12–22 萬 | 約 55–65% |
| 台北大安、士林農地 | 每坪 40–80 萬 | 每坪 13.3–26.7 萬 | 每坪 20–40 萬 | 約 50–60% |
| 桃園龜山、林口 | 每坪 10–20 萬 | 每坪 3.3–6.7 萬 | 每坪 5–12 萬 | 約 60–70% |
| 台中西屯、七期周邊 | 每坪 15–30 萬 | 每坪 5–10 萬 | 每坪 8–18 萬 | 約 55–65% |
| 高雄三民、仁武 | 每坪 8–15 萬 | 每坪 2.7–5 萬 | 每坪 4–9 萬 | 約 60–70% |
※ 以上數字為區間參考，實際依個案地號、地目、使用現況而定。
實務案例｜新莊農地三七五租約，調解拖了 14 個月如何破局
林家三兄弟繼承了位於新莊區中正路外圍的一筆農地，面積約 450 坪，公告現值約每坪 22 萬，三七五租約的佃農陳老先生已耕作逾 38 年。
林家大哥原本自行向新莊區公所調解委員會申請調解，主張佃農的兒子實際耕作、非佃農本人親自耕作，違反租約規定。首次調解，佃農一方否認，並提出兒子是「協助」而非「代耕」，調解未成立。林家自行請律師，律師建議直接進入訴訟，結果法院以「未完成調解程序」為由裁定不受理——原來律師對三七五租約的程序前置要求並不熟悉，白走一趟。
第 8 個月，林家三兄弟輾轉找到寶璣建設。我們介入後，先重新梳理事實：透過現場蒐證，確認佃農陳老先生因健康因素實際上已近兩年未親自耕作，耕作工作全由其子操作農機具完成，並有鄰地地主的書面證明。我們協助林家重新申請調解，補提具體證據，同時在調解期日前，先與佃農一方非正式溝通，試探補償底線。
第二輪調解共進行 3 次期日，歷時約 4 個月。最終在第三次調解期日達成協議：地主一次性補償 285 萬元（約為申報地價的 42%），佃農於協議後 6 個月內交還耕地，雙方簽署調解書並送法院核定。
整筆土地解約後，林家三兄弟依規定辦理農地變更，並啟動後續土地整合。依當時新莊區周邊建地行情，整筆地的處分價值較解約前至少提升 1,800 萬元以上。
這個案例的啟示：三七五調解不是單純「坐下來談」，是法律程序 + 談判策略 + 證據備戰的綜合戰役。程序走錯一步，時間成本就以「年」計算。
常見問題 FAQ
Q1：三七五租約只要租期到了，佃農是不是就必須離開？
不是。《耕地三七五減租條例》第 19 條明定，租約期滿若無法定事由，地主不得拒絕續約。實務上租約到期後若地主未採取行動，租約視為自動延續。期滿通知終止，必須在期滿前一年以書面為之，且須有法定事由，否則無效。光是「我想回收土地」不構成法定理由。
Q2：調解委員會的調解費用要多少？需要請律師出席嗎？
鄉鎮市調解委員會的調解程序本身免費，不收費用。但實務上，三七五租約調解涉及法律主張、補償金計算與舉證策略，強烈建議委任熟悉農地法規的地政士或律師陪同出席。光靠自己陳述，往往在委員提問時無法精準回應，影響調解結果。
Q3：佃農說要 500 萬才肯走，但法定補償只需 150 萬，我一定要給那麼多嗎？
法定補償下限是申報地價的三分之一，地主不需要支付超出部分。但調解是雙方合意程序，若佃農堅持不接受，調解不成立後需進入訴訟，曠日廢時。實務建議：先評估土地增值潛力，用數字計算「多給 100 萬補償 vs. 多耗 2 年訴訟」的成本效益，再決定談判底線。
Q4：調解不成立之後一定要打官司嗎？還有沒有其他路？
調解不成立後，地主可依法向直轄市或縣（市）政府農業主管機關申請「耕地租佃委員會仲裁」，仲裁裁決具有強制執行效力。這條路比訴訟快，費用也較低。若仲裁結果仍不接受，才走民事訴訟。許多地主不知道仲裁這個選項，直接進訴訟，反而拉長整體時程 12 到 18 個月。
Q5：我在板橋繼承了一筆有三七五租約的農地，但我完全不知道有租約存在，我的權益怎麼保障？
繼承土地附帶既有三七五租約，繼承人依法承接地主地位，包括收取租金的權利與依法定程序才能終止租約的義務。繼承後應立即調閱地籍謄本、確認是否有租約登記，並向區公所農業課查詢租約現況。寶璣建設提供初次諮詢完全免費，5 個工作天內出具書面評估報告，協助釐清租約狀態與後續策略。
Q6：三七五租約調解成立後，調解書要去哪裡核定？要多久？
調解書由調解委員會彙整後，報請管轄地方法院核定。依《鄉鎮市調解條例》第 26 條，法院收到後應於 1 個月內核定。實務上通常在 3 至 6 週完成。核定後調解書送達雙方，具有執行力。若法院認為調解內容違反法令，會裁定不予核定，雙方需重新洽談或進入訴訟。
操作步驟整理：地主的三七五調解行動清單
- 確認租約現況：調閱地籍謄本與土地登記謄本，確認是否有租約登記、承租人姓名、租約期限。
- 確立終止事由：對照《耕地三七五減租條例》第 17 條，確認主張的法定事由，並蒐集相關證據（存證信函、現場照片、鄰地證明等）。
- 諮詢專業顧問：委任熟悉三七五租約的地政士或律師，擬定調解策略與補償底線。
- 向轄區調解委員會提出申請：備齊申請書與附件，向農地所在區公所調解委員會提出調解申請。
- 出席調解期日：攜同代理人出席，按既定策略陳述主張，避免情緒性發言影響談判空間。
- 評估補償方案：收到對方出價後，以土地增值潛力、訴訟成本等量化指標評估，決定是否接受。
- 調解書法院核定：達成協議後，確認調解書文字無誤，等待法院核定，取得具執行力的文件。
- 後續土地活化規劃：租約終止後，即可啟動農地變更、整合或容積移轉等增值策略。