「我爸在福建買的房子,台灣的繼承文件大陸那邊認不認?」
「我媽過世了,她在上海有一套房,但我人在台灣,根本不知道從哪裡開始辦。」
「我叔叔在廈門留下一塊地,我們兄弟三個都在新北板橋住,這個遺產到底能不能拿到?」
這三個問題,是寶璣建設在新北板橋深耕超過 10 年以來,接到兩岸繼承諮詢中最常出現的開場白。台灣人在大陸持有不動產的情形,其實比一般人想像的普遍得多——尤其是福建泉州、漳州一帶有祖厝的老家庭,或 1990 年代赴陸投資置產的台商第一代,如今面對繼承問題,子女輩大多完全沒有概念。
兩岸繼承不是一件「辦一份台灣的遺產分割協議就搞定」的事。它牽涉兩套法律體系、兩地的認證程序、以及時程可能長達 1 至 3 年的行政流程。這篇文章,我們用板橋總部 10 年實戰累積的案例經驗,把整個流程說清楚。
基礎觀念:兩岸繼承為什麼特別複雜?
兩套法律體系同時管轄
台灣這邊依據《台灣地區與大陸地區人民關係條例》(以下簡稱《兩岸條例》)第 41 條規定:「繼承在大陸地區之遺產,應依大陸地區規定辦理。」白話翻譯就是:你爸在廈門的房子,繼承時要用中華人民共和國的繼承法規來處理,不是用台灣的《民法》繼承編。
但台灣這邊也要同步辦理:因為繼承人是台灣人,台灣法院出具的相關文件(如繼承權利聲明)必須先在台灣公證,再到大陸辦理認證,才能被大陸公證處與不動產登記機關接受。
《兩岸條例》第 66 條的繼承時效陷阱
《台灣地區與大陸地區人民關係條例》第 66 條規定:台灣地區人民繼承大陸地區人民的遺產,其繼承所得財產總額不得超過新台幣 200 萬元(部分條件下可申請例外)。
白話翻譯:如果你繼承的是一個大陸台商父親(身分為台灣人)在大陸留下的不動產,這條限額規定不會直接卡住你。但如果繼承人是台灣人、被繼承人也是台灣人、不動產在大陸,整個流程就要同時符合大陸繼承法的程序 以及 台灣法院的認可程序。
大陸這邊:2021 年新版《民法典》繼承編
大陸自 2021 年 1 月起施行《中華人民共和國民法典》,繼承編第 1127 條規定法定繼承順位:第一順位為配偶、子女、父母;第二順位為兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
白話翻譯:如果你父親在上海的房子沒有留下遺囑,那配偶、子女、父母(如在世)同為第一順位繼承人,要一起協議分割。如果有任何一方不配合出具同意書,整個繼承流程就會卡住。
跨境繼承的核心程序:台灣端該做什麼?
步驟一:確認被繼承人身分與遺產標的
首先要確認:被繼承人是台灣籍還是大陸籍?不動產位於大陸哪個城市?這決定了整個程序走哪條路。實務上,板橋常見的案例有兩類:一是早年從福建移台、晚年回鄉置產的長輩,留下福州或廈門的老宅;二是 1990 至 2010 年間赴陸投資的台商,在上海、深圳、廈門買了住宅或廠房。
步驟二:台灣端辦理公證
台灣的繼承人需要到台灣公證人處辦理以下文件的公證:
- 繼承人身分聲明書
- 繼承關係說明書(附家系圖)
- 拋棄繼承或繼承同意書(若有多位繼承人)
- 死亡證明書的公證
這些文件完成台灣公證後,需送至海峽交流基金會(海基會)辦理認證,才能被大陸公證處接受。光是這個環節,通常需要 30 至 60 個工作天,視海基會排程而定。
步驟三:大陸端辦理繼承公證
持台灣公證文件及海基會認證書,前往不動產所在地的大陸公證處辦理「繼承權公證書」。這個步驟必須由繼承人本人親赴大陸辦理,或委託大陸當地的代理人持委託公證書代辦。
大陸公證處核發「繼承權公證書」後,才能向不動產所在地的不動產登記中心申請產權過戶。
步驟四:不動產過戶登記
不動產登記機關審查繼承權公證書、原權狀、稅務繳清證明後,辦理產權移轉。這個階段還涉及大陸的契稅、增值稅、個人所得稅等稅負問題,依不動產持有年限與城市政策不同而有差異。以上海為例,持有未滿 5 年的房產過戶,稅負合計可能達到房價的 5% 至 10%。
跨境繼承的主要障礙與解決方案
障礙一:繼承人無法親赴大陸
許多台灣繼承人因工作或健康因素無法親赴廈門、上海辦理。解決方式是在台灣辦理「委託授權書」的公證與海基會認證,委託大陸當地的律師或親屬代辦。但要特別注意:委託書的授權範圍必須明確包含「辦理繼承公證」及「辦理不動產過戶登記」,授權範圍模糊是最常見的卡關原因之一。
障礙二:繼承人之一不配合
實務上我們在新北板橋深耕 10 年,看過太多案例是兄弟三人中有一人旅居海外或拒絕出面,整個繼承就卡在那裡動彈不得。這種情況在台灣可以透過法院提起「繼承財產分割之訴」,但大陸端的不動產,台灣法院判決是否能直接被大陸承認?答案是:目前實務上大陸法院不直接承認台灣法院的確定判決,需另行在大陸提起訴訟或另覓協商解決。
障礙三:找不到大陸的權狀或過戶文件
早年台商購房,部分文件存放散落,甚至有以他人名義登記的情形。這種情況需要委託大陸當地律師先進行不動產權屬查詢,再決定後續策略。
跨境繼承操作步驟清單
- 確認被繼承人國籍與不動產所在城市(決定適用法規路徑)
- 清查大陸不動產資料:取得不動產權狀影本、確認是否有抵押或查封
- 台灣端辦理繼承文件公證(預估 15-30 個工作天)
- 送海基會辦理認證(預估 30-60 個工作天,視排程)
- 赴大陸或委託代理人辦理繼承公證(公證書核發約需 15-30 個工作天)
- 向大陸不動產登記中心申請過戶(依各城市行政效率,約 10-30 個工作天)
- 繳納大陸相關稅費(依持有年限與城市政策計算)
- 取得新產權證,整個流程全部完成
整體時程估算:順利情況下約 6 至 12 個月;若有繼承人不配合或文件缺漏,延長至 2 至 3 年並不罕見。
六大城市繼承不動產難度與稅負對照表
| 城市 | 公證處效率(參考) | 過戶稅負估算(佔房價%) | 台灣委託代辦難度 |
|---|---|---|---|
| 上海 | 中等(約 20 個工作天) | 5% ~ 10% | 中(代辦律師資源豐富) |
| 廈門 | 較快(約 10-15 個工作天) | 3% ~ 7% | 低(對台案件經驗最豐富) |
| 福州 | 中等(約 15-20 個工作天) | 3% ~ 7% | 低至中 |
| 深圳 | 中等(約 20 個工作天) | 5% ~ 10% | 中(需委託熟悉港台案件的律師) |
| 北京 | 較慢(約 30 個工作天) | 5% ~ 10% | 高(程序較嚴格) |
| 廣州 | 中等(約 20 個工作天) | 4% ~ 8% | 中 |
※ 以上數字為實務參考區間,依各案件具體情況、持有年限與政策調整而有所不同。
實務案例|林家三兄弟的廈門繼承戰
林老先生是板橋埔墘地區的老住戶,1998 年赴廈門湖里區投資,購入一間約 80 坪的透天厝,當時購入價約 150 萬人民幣,如今市值估計達 600 至 700 萬人民幣(折合台幣約 2,600 至 3,100 萬元)。林老先生 2021 年底在板橋過世,留下台灣的房產與廈門的透天厝,由三個兒子繼承。
林大哥住在板橋文化路附近,林二哥長居台中北區,林三弟則在加拿大工作。台灣的遺產因為有遺囑,很快就辦理完畢。但廈門那間透天厝,三兄弟一開始完全不知道從何著手,找了一般的台灣代書,對方也坦言沒辦過大陸不動產繼承,建議他們自己找大陸律師。
林大哥輾轉透過板橋在地的朋友介紹,找到寶璣建設。我們協助他們的第一件事是:確認廈門透天厝的產權狀況——委託廈門合作律師查詢,確認產權清晰、無抵押、無查封。第二件事是拆解三兄弟的分工:林大哥在台灣辦理所有公證文件,林三弟因人在加拿大,我們協助他出具具有海牙認證效力的委託書,再由台灣海基會補辦認證轉接程序。
整個台灣端公證加上海基會認證,花了約 50 個工作天。廈門公證處受理後,因林三弟委託書程序稍複雜,核發繼承權公證書又花了 25 個工作天。最終不動產登記完成,總計從委託寶璣到取得廈門新產權證,歷時約 10 個月。三兄弟協議將廈門透天厝過戶至林大哥名下,林大哥以市值七成折算現金補償兩位弟弟,完成了這場跨越台灣、大陸、加拿大三地的繼承。
林大哥事後對我們說:「當初以為要辦 3 年,沒想到 10 個月就完成了。」關鍵就在於程序拆解清楚、委託書授權範圍一次寫對,沒有走冤枉路。
常見問題 FAQ
Q1:台灣辦的遺產分割協議書,大陸那邊直接拿去用可以嗎?
不行。台灣出具的文件必須先經過台灣公證人公證,再送海基會辦理認證,大陸公證處才會接受。直接拿台灣的協議書去大陸,不動產登記機關不會受理,等於白跑一趟。這個程序錯誤是我們最常看到的第一個卡關點。
Q2:我繼承的廈門房子想直接賣掉,可以不過戶直接賣嗎?
在大陸不行。大陸《民法典》規定不動產物權變動以登記為準,繼承人必須先完成繼承過戶,取得自己名義的產權證,才能對外出售。跳過繼承登記直接交易,在法律上屬於無效買賣,買方也無法完成過戶,實務上根本找不到願意配合的買家。
Q3:我在台灣的繼承人有 5 個,但有一個人失聯了,怎麼辦?
這是兩岸繼承中最棘手的情況之一。台灣端可以向法院聲請「死亡宣告」(若失聯逾 7 年)或「財產管理人」,但這些台灣法院的裁定能否被大陸接受,目前實務上仍有不確定性。建議先委託大陸律師評估,是否在大陸當地直接提起遺產分割訴訟,效果往往比台灣走程序更快。
Q4:大陸的繼承公證書,申請要準備哪些文件?
基本文件包含:被繼承人死亡證明(需公證認證)、被繼承人的不動產權狀影本、所有繼承人的身分證明文件(台灣人需附台灣身分證及台胞證影本)、家庭關係證明(戶籍謄本公證件)、繼承人無犯罪紀錄聲明(部分公證處要求)。文件不齊是最常延誤時程的原因。
Q5:大陸不動產繼承後匯款回台灣,有什麼限制?
大陸對個人外匯每年有 5 萬美元的換匯上限。繼承取得的大陸不動產若出售後要將資金匯回台灣,涉及大陸外匯管制,通常需要提供繼承公證書、過戶文件、完稅證明等一整套文件,向大陸銀行申請合規換匯。單筆大額匯款往往需要分批處理,且依城市與銀行政策不同而有差異,建議在規劃繼承策略時就要一併考慮資金回流問題。
Q6:親戚說可以直接在大陸做公證就好,不用透過海基會,是真的嗎?
這是常見的誤解。若台灣繼承人要在大陸公證處辦理公證,需持有效的台胞證入境大陸才能本人辦理。但台灣端出具的文件(如在台灣辦的公證書)若要被大陸機關接受,仍需要海基會認證這一道程序。兩件事不衝突,但也不能互相替代。
寶璣建設的具體承諾
兩岸繼承是我們在新北板橋服務客戶 10 年以來,最需要「整合兩地資源」的業務之一。寶璣建設在大陸繼承不動產業務上,提供以下具體服務承諾:
- 初次諮詢完全